ホーム  >  Q3

 

Q 住宅ローンがかなりきつく、家の売却を考えています。

   「任意売却という方法なら、ローンの残っている不動産でも銀行と交渉して売却

   できる」と聞きました。ローンを残したまま自宅を売った場合、残ったローンの支

   払いはどうなりますか?

 

   我が家の査定価格は1800万円ぐらい、ローンはまだ2300万円程残っていま

   す。貯金をはたいても、差額の500万円はとても払えません。

 

   任意売却をした後もローンが残ってしまいますが、残ったローンは帳消しになり

   ますか?それとも、今迄通り払っていかなければならないのでしょうか?

 

A 結論からお答えすれば、任意売却をしても、残ったローンは帳消しにはなりませ

   ん。しかし、残ったローン=残債(以降、残債と表記します)は、これまで通り支払

   っていくのではなく「少額ずつ、無理のない範囲で返していく」ことができます。ま

   た、借入先によっては、任意売却時に残高を減額してもらえる場合もあります。

 

   質問を下さった方の状況を例にとると、概ね以下のようになる事が多いようです

 

   ※上記はあくまで一例です。

      金融機関によって、任意売却への対応方針や残債務の取り扱いは大きく異なります。

   では、なぜ無理なく返済ができるようになるのか、疑問に思われる方の

   ために、任意売却のしくみとお金の流れをもう少し詳しくご説明いたしま

   す。

 

   任意売却は「ローンを残したまま売る方法と言われていますが、厳密に

   は少し違います。ローンは保証会社がローンを借りている人(以降、債

   務者表記します)に代わって支払います。これを「代位弁済」といいま

   す。

 

   そして債務者は、代わりに支払ってもらった分を、保証会社または委託

   を受けた債権回収会社に返すことになります。

   債権回収会社への返済には、自宅の売却代金をあてます。しかし、自

   宅の売却価格よりローン残高の方が多いので、家を売ってもすべての

   借り入れを返済することはできません。

   上記の場合なら

 

  「2300万円(ローン残高)-1800万円(物件価格)」=500万円が残債

   となります。

 

   残債は速やかに支払わなければならないものですが、500万円もの大

   金が簡単に支払えるぐらいなら自宅を手放す必要はありません。

 

   このことは、貸している側(以降、債権者と表記します)もよくわかってい

   ますから、強硬に取り立てるのではなく「返してもらえる範囲で返してもら

   おう」という回収方針になるのです。

 

   しかし、まったく回収できないのでは困るので「話し合いをして月に1万

   円ずつ、2万円ずつなど現実的に支払っていける範囲内で無理なく支払

   っいく」という約束に落ち着きます。

 

   住宅ローンが不動産を担保にして借り入れであったのに対し、残債は無

   担保の借り入れです。もし仮に、支払いが難しくなった場合でも、厳しく

   取立てられることはありません。支払いの条件の見直しにも柔軟に応じ

   てもらえます。

   だからと言って、支払わなくても良いということではなく、返済を続けてい

   く誠意をきちんと示さなければなりません。

 

   ローンの支払いが債権回収会社に委譲されている場合、「本当は500

   万円の残債がありますが、200万円に債務を圧縮しましょう」という提案

   がもらえることもあります。

   もちろん、債権者は少しでも多くの額を回収したいと考えています。

   しかし一方で、いつ完済してもらえるかわからない債権(ローン)をいつ

   までも追いかけられないという事情もあります。

 

   このため、債務者の生活状況や資産を考慮した上で、現実的に返済可

   能な金額で折り合いをつけたほうが良いと判断する場合があるのです。

 

   債務者にとってはありがたい話ですが、すべての債権者がはじめから借

   入金の圧縮に応じてくれるとは限りませんし、圧縮される金額も一律で

   はありません。

   債務者の生活状況や収入・財産などを考慮して、あくまで債権者が方針

   を決定するものですから、必ずしもご自身の思い通りになるとは限らな

   いとご承知おきください。

 

   なお、病気で働けなくなった、リストラされてしまったなどの理由で、月々

   5千円・1万円といった支払いでも厳しい方は、自己破産を考える必要が

   あるかもしれません。

   自己破産は、借金が消える代わりに相応のデメリットもあります。借入金

   が住宅ローンのみの方には基本的にお勧めしませんが、多重債務の方

   や生活再建の目処の立たない方はご相談ください。

 

ページトップへ