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Q 自宅の売却を考えています。同じ市内に住む一人暮らしの母と同居する

   ので、買い替えの予定はありません。住宅ローンの残っている不動産は

   完済しないと売れないと聞きましたが本当ですか?

   自宅の住宅ローンは、まだ2100万円も残っています。

   今、売りに出しても、おそらく1700~1800万円位になれば良い方で

   す。

   このような場合、差額を現金で用意できなければ売却できないのでしょう

   か?それとも、何かいい売却方法がありますか?

 

A 2100万円のローンが残っているご自宅を1700~1800万円で売ると

   なると、おっしゃる通、差額の300~400万円を現金で用意しなければ

   なりません。

   実際にはその他にも、売却するための諸費用(仲介手数料や印紙代な

   ど)も必要となってくるので、あと数十万~100万円ほど余分に用意しな

   ければなりません。

 

   一方で、ローンが残っていても売れるのが任意売却です。

   ご質問の方のように、住宅ローンの支払いが苦しくて売りたいという方に

   とって、まとまった現金を用意するのは簡単なことではありません。

   このように、売るに売れずに住宅ローンの返済に苦しんでいる方へお勧

   めするのが任意売却です。

   任意売却とは、住宅ローンを貸している金融機関(以降、債権者と表記し

   ます)の同意をもらって、ローンが残っている不動産を売却する方法なの

   です。

 

   ■参考までに、ローンの残高より売却価格が低い不動産を売却する時

     には、下記の3つの方法があります。

       

    1、一般売却の場合

      売却代金はすべてローン返済にあて、足りない差額分を現金で支

      払う。

    2、任意売却の場合

      債権者の同意を得て、ローン残高のあるまま相場の価格で売却。

      足りない差額分は、無理のない範囲で分割にして支払う。

      その方の生活状況により、支払い条件は異なりますが、通常は月

      々1万円~2万円程度の返済となるのが普通です。

      ※任意売却後の残債について詳しくはコチラをご参照ください。

    3、競売の場合

      ローンの支払いを滞納し続けた結果、借入先の金融機関からの申

      し立てにより裁判所によって強制的に売却。

       競売では低額で落札される傾向が強く、多額な不足分を強行に求

      められる場合もあります。

 

   なぜ債権者が『任意売却』に応じてくれるのか?

   債権者は当然、ローンを全額返済してもらいたいと考えています。

   しかし、ローンを借りている人(以降、債務者と表記します)が病気や失

   業など収入がなくなると、いずれはその人はローンが払えなくなりま

   す。

   債権者から見れば、貸したお金が返ってこなくなるということです。

 

   少しでもローンの残りを回収するには、裁判所に不動産の競売を申し立

   てなければなりません。しかし、競売には、申し立ての費用が掛かる上、

   競売物件は普通の物件よりかなり安い価格で落札されます。このため、

   債権者もできれば競売を避けたいと考えるのです。

   競売で非常に安い価格で売るよりも、任意売却で少しでも高く売り、少し

   でも多くローンを回収した方が良いということです。

 

   つまり、任意売却は、ローンを借りている債務者だけでなく、銀行などの

   ロンを貸している債権者にとってもメリットのある解決方法なのです。

   ですから、十分ローンを払っていける人が「もう払いたくないので任意売

   却したい」と言っても、債権者は認めてくれません。

 

   あくまで、借りたローンはきちんと返したいが経済的に支払いが難しくな

   った方の救済手段であることをご理解ください。

 

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